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这个问题很好很有普遍性,这里我们来个深度的思考!

咱们搞明白一个问题:为什么买房?

180万年前,我们的祖先,能人为躲避野兽风雨而委身山洞(房子)。后来的智人,随着捕猎远足丛林,学会了搭建简陋“木屋”(房子),同样是逃避蛇虫水灾等。

而今天我们对房子的追崇,早已根植于我们DNA上对生理安全的基本需求。

房子就是安居的根本,需求在于生理本能的驱使。

当我们骨子里的生理需求被社会群体活动激发后,极易产生群体性反应:

从众。

从众就是看到身边人买房,潜意识也怂恿我们去买,生怕晚一步就赶不上车。当大家一窝蜂跑去买房而市场供不应求时,价格自然上涨,反之下跌,受商品市场最基本的供求关系影响。

但是,房子并非普通商品,许多人终其一生才买一套房,需求终究有限,理论上不该如此增长,结果却越涨越高,是什么原因呢?

房子的金融性。

过去25年,我们的M2增长了40倍,而生活中的物价CPI(不计房子)和生产价格PPI的涨幅,却远未到令我们接受不了的程度,靠的就是房产。换句话说,咱们这些年多印的钞票都被房产这个变态的吞金兽吃了。

这么多水都冲入房产里,自然水涨船高。

放眼望去,我们身边所有商品中,没有哪一样能与房产相比,能有房产这么大胃口。

什么?你说股市?

25年前上证指数1025点,而2022年3月3200点,才涨3倍。2021年A股总市值90万亿,而同年房产总市值破460万亿,是A股5倍多,完全不在一个量级。

为什么房产这么强势?

因为土地。

我们是一个王权的国度,自古以来,普天之下,莫非王土。王权阶层因控制土地而食天下。从帝王到士大夫到地主富农,土地是一切的根本,是社会财富载体、阶层的凭券。

但在当代,土地皆属国有,土地上的房产使用权才给个人,因此国家拥有绝对分配权。

作为超级游戏规则制定者,分配的顺序是从上而下,从一线城市到二线三线及后,从高层到低层。分配的秘密是坐庄者(国家)转移分配小散(平民)的资源,是先来者(早期买房的人)转移分配后来者(后期买房接盘的人)的财富。

控制了土地就能控制一切,比如货币印刷游戏便可以长期玩下去,多印了也没问题,因为有房产这个变态的吞金兽啊——你放多少水,它就能吸多少水。

但是,房价不能一条直线长得没完没了啊,否则很快就GAME OVER,怎么办呢?

为了让尽量多的人能参与这个游戏中来,庄家在王权固若金汤的城墙之间,悄然打开一个漏洞。

这个BUG就是与房产关联的贷款,也叫房产杠杆。房产杠杆有2大优点,其一是额度大,其二是利率低。

比如广州一套房刚需房总价300万,若全款是没几人玩得起,但若首房首贷,可做7成贷款(部分甚至可8成),就是说你能从银行贷款210-240万(意味着你月入1.2万可贷200多万),且最长达30年还款期,花未来30年持续贬值的钱提前到今天“享受”,请问普天之下还有哪个福利有这么大?

另一个优势就是超低的利率,不说3.24%的公积金,纯商贷的基准利率也只4.9%,相比过去25年来双位数增长的M2增速,仅仅是个零头。相比其他贷款,先不说居高的利率和额度,单其审核的手续和难度,就大大提高了普通人的入场门槛,绝大多数人连玩耍的资格都没有。

从这个角度讲,房产是普天之下平民能享受到的最大福利,屌丝有望逆袭的最佳机会。

这就是房产的底层逻辑,也是金字塔上不想让大多数人知道的秘密,因为知道的人越多,财富游戏的管理就越难,对玩游戏者的积极心也打击得越大。

游戏开启这么多年,上面其实是很矛盾的,一边视情况调调利率,一边限定数量。他们并不希望越来越多人上来。但是,如果缺口卡得太紧,就没人愿参与游戏。只要超发的M2还在国内,只要RMB还没有实现国际化,只要GDP必须增长下去,那么房产就依旧会是个变态的吞金兽,而且胃口会越涨越大。

你想想看,如果没有房产去吸纳大水,超量的M2就会冲进生产生活资料上来,我们的PPI和CPI就会飙涨,大米白菜就会涨到50元甚至100元一斤,剧烈的通胀一来,整个社会将混乱起来,这是所有人都不愿看到的。

该买哪里?

虽然房产是王权手中的一张威力无比的法器,靠它吞吃超发的海量货币,以免水漫金山

但是,王权的资源并非无限多,而只能集中于少数地方,如一线城市、强二线城市和重点城市的核心区位。尤其是四大一线城市,作为王权的根据地,一方面虹吸全国全省优质资源,另一方面也肩负着更重大的社会责任。

你想象一下,一个举全省乃至全国之力重金铸造的地方,能量密度会有多大?价值会有多高?所以,吸附在王权中心强大资源的房产,自然要限制福利的发放。

而这样限制的地方,一般都是成熟核心,交通教育医疗等配套资源越完善,其上房产的价值就越大。核心资源上的房产,就意味着社会财富的分配,它能帮你自动吞食超发的货币,这也就是我们说的优质房子。反之,一二线远郊或弱势城市的房产,如果各类配套资源跟不上,就是劣质房子。

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作为商品,房子最基本功能是居住,在当前户籍制度严控的一线城市,核心区的好房子依附其上的有户籍、学位、配套等,居住便利性,流动性很强。这里重点要强调流动性,难转手甚至没人愿接手的房子,就不是好房子,不值得拥有。

所以,如果你说我买的房子这2年都没怎么涨,卖又卖不掉,是不是房产已到头了?这个行业要被淘汰了?

NO!大概率是买错了地方。

比如广州,你放着中心7区不买,偏要去赌南花增从(南沙、花都、增城、从化),大概率会套在那里。

你说我的房离地铁站也不远啊,也就1个小时车程。拜托,你住在增城离最近的地铁1公里,去天河区上班要转2趟地铁,公交来回3个多小时,开车走高速单过路费每天来回得60多块,更别说学校医疗等配套。

你说这样的房子流动性会有多好?

最后上套了,却只能阿Q自己:没钱只能买这里,现在将就几年,今后赚到钱再换吧。

却不知,套的就是这种心理。

我们将优质与劣质房子,做一个对比。

优质房子:位于一线二线核心区,配套成熟。危机中下跌幅度小,抗跌且复苏快,上涨幅度大,横盘时间短,总体来说对大水的反应最敏感,吞金的能力也极强,波动幅度较小。

劣质房子:位于一二线远郊或人口流出的城市,无配套。危机中下跌幅度大,上涨幅度小,横盘时间长,大水从核心区溢出后才轮到它,后知后觉,吞金能力弱,波动性不佳。

所以,再强调一句,尽量买靠拢核心区的优质房产,而远郊配套差的劣质房产,离得越远越好!

什么时候买?

除了选错房子,最怕的是踏错节点。

有人说,我买的房也在中心区,但这1年来没升啊。

因为你买在了最高位,狂热季的房产往往会透支未来1-2年的涨幅,就是说你买的是已涨后的价。

既然是商品,就会有周期性。老马同志早就说过,一切商品的价格围绕价值上下波动,房产亦然。

这是我分析近20年来,全国及指标城市广州深圳等地房价增幅较快的年份如下:

通过以上走势图,我们可总结出房产周期规律:

一、平均每3年走完一个小周期,10-11年完成一个大周期,大周期内套着小周期,小周期越来越快;

二、越往后,振幅将越小,但因为房价基数越来越大,增幅虽小而价格增长的绝对值却越来越大。

楼市周期也与经济周期有千丝万缕联系,比如著名的“美林时钟”里,也可以看到房产伟岸的身影(当然,楼市因受政策、社会环境等因素影响,周期走势更复杂)。

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美林时钟原理将经济周期分为衰退、复苏、过热、滞涨4个阶段,房产也可参考,我们把一个楼市周期分为

“下跌、复苏、上涨、低迷”

4个阶段。

复苏期:随着相继出台降息降准宽松政策,源源不断的大水进入,楼市犹如一辆大卡车,在踩下油门后缓缓上行,房价逐渐回归价值本位,此时成交量率先上涨,接着价格也跟随上涨,一线核心区开始启动,继而带动二三线城市上扬。

上涨期:随着油门加大,楼市这辆大卡车速度越来越快。除了一线,二三线甚至县城也火热起来,疯狂时到处可见到“日光盘”,此时无论优质房还是劣质房,都涨起来,连远郊山旮旯的房都敢一天开一个价。当然,这个疯狂的阶段最适合卖掉劣质房而置换优质房。

低迷期:楼市经历一场全民疯狂后,上面开始出台调控政策,最典型的如限购限贷限价加息等,尽管由于惯性,价格仍会继续上冲一段距离,但楼市已开始降温,表现出来就是成交量明显下滑,连续阴跌数月。

下跌期:这个阶段市场信心不足,量价齐降,属于买方市场,连优质房产也面临被“抛弃”的处境。但对于投资置换和刚需上车的人来说,此时有充足的时间和空间“挑肥拣瘦”,与卖方的议价具主动权。此时为提振市场,常会出台降息降准等积极政策,进一步降低购买成本。

房产投资角度看,看准合适时机买入卖出,才能实现效率最大化。比如在低迷期的早期卖出,此时价格在高处,可以吃到最大的利润。而在下跌期结束即将转入复苏期购买,既有最多选择机会又能享受最优惠的价格和政策红利。

高手“逢三退一”操作法,就是在上涨末期至低迷早期卖出相对较次的房产,而在下跌末期至复苏早期置换更优质的房产,以坐等大水来灌,水涨船高。当然,只有最厉害的高手方可踏准节点,一般人只好羡慕一下。

对于刚需上车的来说,最稳妥的操作,莫过于复苏期买入,即政策利好和大水漫入之时,当看到先是量升再是价涨,楼市这辆大卡车缓缓启动时,便到了不错的时机了。

如果你问我现在处什么阶段?据我掌握的资料分析,目前是:

下跌期尾部。

至于具体的依据,且看后文分解!

结尾引用雪莱的诗:

冬天来了,春天还会远吗?

—end—

作者:高牛探 做过地产记者,曾供职头部房企(TOP3)一线操盘,经历多个周期,主业之外研究底层逻辑,判断走势,选对房避踩坑。

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(PS:因知乎平台审核,所以有些字用同音词代替,如影响阅读,可以到【高牛探】其他平台搜索原创文!)

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THE END
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