不看后悔（房产）房地产行业变化，房地产行业衰落，朝闻天下，www.aae.ink，房地产行业的现状：下一个周期的关键原因，城市化走到头了！，

01、前言

根据《2021新中产白皮书》的描述，目前国内新中产的平均年龄在33.7岁，平均个人年收入35万元；#C位直达#

家庭净资产平均值496万，中位数371万元；平均住房数2.4套；平均车辆价值32万元。

值得注意的是，这些人的职业，主要有三大类：占比高的是IT软件、互联网行业。

有18.8%的人都出自这一领域，而制造业、金融依次排在第二、第三，占比18.5%、13.7%。

而新中产群体中，除去29%没有房贷，剩下的71%里面，户均负债147万元。

其中，10%的人，房贷水平在300万以上；36%的人，房贷在101万元到300万元之间；27%的人，房贷在51万到100万之间。

在小龙虾眼里，房价的趋势应该只有两种可能，一种是继续涨，涨到地老天荒；另一种则是崩盘。

一、如王健林所说，谁信房地产崩盘，那就有问题。而房子是用来住的，除非人口无限增长，否则房产必然过剩。

而如今热点城市人口持续增加，非热点小城市人口加剧流失。

二、地产崩盘，历数曾经陷入地产泡沫崩溃的国家，均陷入到经济危机之中，地产泡沫崩盘也是有可能发生的事情，不能够不高度重视。

也有前车之鉴，地产泡沫不是不可化解。

目前的房产调控，稳地价、稳房价、稳预期就是在尽可能地避免房地产崩盘的风险，如果最终不能避免，也会尽可能地降低地产泡沫崩盘带来的冲击。

小龙虾个人观点：目前一切可控，微乎其微的概率会发生灰犀牛事件，但是城市分化会越来越明显，马太效应不会失效，强者恒强。

热点城市会一直微涨，但像过去一两年翻一倍半倍，完全不可能。

02、房地产走到下一个周期的关键原因

而今，楼市冷成这样，核心原因还是城市化真的走到头了。

全国的城镇的人均住房面积变化，能清晰看到城镇人均住房面积达到了40平，而且还是只2019年的数据，相信2020年，以及今年之后，住房面积肯定是稳稳的超过了40平。

这个数据里面，大家要知道，那些小产权房，以及违章建筑，还有杂七杂八的房产，都没有被计入在这个里面，这只是城市的人均住房面积，而我们国内农村的住房面积已经早早的超过了40平了。

房产已经从过去供给不足，变成了供大于求，除了国内那些一二线城市以外，大部分城市的房子都已经饱和甚至过剩了。

这，才是房地产走到下一个周期的关键原因。

现在房地产行业，已经开始进入到了一个更新迭替的周期之中，未来房地产行业还是大有可为的，但这却不是所有房企都能看到的了。

在这个新周期来临之前，会有很多房企自然倒闭的，这是一个自然规律。

把这个规律再放到我们普通人身上，也意味着会有很多在之前买房赚到钱的人，因为他们的贪心而没有及时的收手，而继续的把钱投在了房产里面。

那么最后肯定会在这一场调整之中，将以前赚来的钱，又靠实力输出去。

五年以后还能站着的，才是真的笑到最后了。投资这玩意，不是看你跑的有多快，而是看你最后能不能达到终点。

而另一方面，现在楼市里面最关键是，大家买房的信心缺失了。

不是说没有买房的人了，那些真正刚需的购房者他们还是在买房当中，而是那些改善房的购房者停住了。

像这些改善房的购房者，他们本身就已经有一套房了，所以他们买第二套就是为了改善，而现在房价的未来前景不明，他们都害怕自己在房价高点的时候买入。

毕竟他们有一套房了，第二套是属于可买，也可不买。

只是没有了这些改善房的购房者加入，光靠那点不得不买房的刚需，是很难支撑的住楼市需求的。

毕竟，没有人愿意买房买在高点。

03、房地产行业的现状

房地产行业的现状就是一大批房奴成就少许富豪，然后又多少人反过来继续为他们打工，乐此不疲，周而复始。

买了房子的巴望着房子价格天天向上，没房一簇又巴望着价格天天下挫，遍地白菜价。有钱人和没钱人在房子上得到的体现。

有钱人房子已经不是住的，而是用来投资的，而无房之人穷尽一生企盼的那鸽子笼或许依然可望而不可得。

现代人炫富的手段是：我在某某地有几套房，虽然也许他就是个房奴，而非之前的我在银行有多少存款

造成的结果就是，存款越来越少，房子越来越多。

楼市的这一波寒冬真正的原因，并不是调控。

很多人说，那些有钱人是因为买房才变的有钱的，或者是买了房以后，后面才买得起改善房的。

这个话本身就是有问题的，那么多买改善房的人，他们有一个共同点的，就是房价在上涨的时候，他们的事业也在同步上涨，也就是收入在上涨，或者说就算他们之前没有买房，但是他们的收入跑赢了房价，想要买改善房的时候，还是一样就买了。

如果你买了一套房以后，你的收入就不涨了，那么就算以后你的这个房子升值了，你同样没有能力去买第二套了，买改善房的能力是在于你的赚钱能力提高了，而不是你房子涨价了。

大家一定要把这个给区别开来，不是因为买房变有钱，而是本来人家事业就发展的好。

不要指望一套房就能改变命运，命运没那么好改变。

04、总结

一个城市房价越高，这个城市更新的速度到了后期就会越慢，当房价上涨，而这个城市的产业不涨时，慢慢的，这个城市就会陷入到一个发展的死循环里面去。

因为你想要把这个城市的更新这个城市面貌，一些老破小城中村是一定要拆除的。

但是房价越高，老破小越不好拆，那些住在老破小的业主看到房价这么高，和你要的拆迁费就会很高，拆迁费一高，地价就必然要高，地价一高，房价就要跟着高起来，但是这个城市产业又无法支撑住那么高的房价，最后就是这些老破小拆不掉了。

现在国内搞的城市更新，要求严格禁止大拆大建，本质上也就是因为这条路已经走不下去。

当年棚改去库存的事情只能发生一次，不能再发生第二次了。

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